在寫計劃書之前，我們需要充分了解所要計劃的內(nèi)容，確定目標(biāo)和任務(wù)。借鑒他人的經(jīng)驗和教訓(xùn)是制定計劃書的重要途徑之一，下面是一些典型案例，供大家參考學(xué)習(xí)。

商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文_商業(yè)用地招商策劃方案

商業(yè)地產(chǎn)招商策劃是商業(yè)地產(chǎn)營銷策略上的重要一環(huán)，是商業(yè)地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵原因之一，如何寫招商方案呢?下面本站小編給大家介紹關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文的相關(guān)資料，希望對您有所幫助。

一、策劃的總體思路。

1.全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2.項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。

3.創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二、項目背景。

1.用地概述。

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。

2.項目規(guī)劃。

商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局(不含返遷樓)。

2.1商鋪部分：約15000㎡。

2.2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡。

返遷住宅面積：約10000㎡。

2.3綠化面積約3000㎡(包括平臺綠化)。

2.4地下建筑：約6000㎡。

3.相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。

xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(略)。

4.用地紅線圖。

(見附件)。

三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。

---效益和品牌。

1.項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成。

1.1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。

1.2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。

2.項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。

2.1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。

2.2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標(biāo)——樹立品牌。

原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發(fā)總建議。

引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。

通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。

注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。

通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。

通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

六、項目的swot分析。

1.項目優(yōu)勢。

1.1地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺。

xxx廣場位于xx市中心地帶，屬于人民路頂級商業(yè)中心向次級商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震川路、柏廬路主干道，交通便利。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前xx市城區(qū)內(nèi)最后一塊商業(yè)用地。

1.2商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷。

1.3xx商鋪市場需求較大。

2.項目劣勢。

2.1周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。

2.2雖然本項目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與xx市人民路商業(yè)區(qū)比較相對滯后，缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目自身的商業(yè)氛圍不濃，因此必須依托高檔次商業(yè)購物中心的連動，共同打造震川路---柏廬路路口商業(yè)區(qū)。

3.機會點。

3.1經(jīng)濟發(fā)展利好因素。

柏廬路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是xx城市規(guī)模擴大、核心商業(yè)圈對外延伸的必然。隨著xx經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城市東擴飛速進行，目前已形成南北以前進路為軸，東西以柏廬路為軸的新格局。柏廬路也因地處城市新軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。

3.2地理區(qū)位優(yōu)勢。

目前xx市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。

3.3項目連動實現(xiàn)價值最大化。

本項目對面的萊茵廣場已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景灣的住客有40%都是中國臺灣人，如能完善和補充萊茵廣場的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。

3.4中心城市的建設(shè)匯聚了人氣。

4.風(fēng)險。

4.1市場因素。

從目前xx市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。

4.2自身因素。

本項目對面的萊茵廣場與xx的其他商鋪已經(jīng)有強烈的對比，假如本項目沒能創(chuàng)新超越萊茵廣場的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。

5.綜合分析。

從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市嘗適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。從目前各熱銷的商鋪物業(yè)以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，xx當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的“商業(yè)步行街”、“一站式購物”的大買場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;三是產(chǎn)品和配套，商鋪產(chǎn)品的設(shè)計和周邊能源狀況，包括面寬、進深、層高及對消費的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

一.項目介紹：

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二.產(chǎn)品定位優(yōu)勢：

溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。

三.交通概況：

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。

分析：

1、s——優(yōu)勢。

(1)地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。

(2)交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

(3)口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。

(4)物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。

(5)配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。

(6)品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢。

(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

(2)句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。

3、o——機會。

(1)經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

(2)政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當(dāng)，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

(3)市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。

(4)區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房,加大了本區(qū)域的人流量。

(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅。

(1)國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。

(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。

(6)商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。

五.

崗位職責(zé)。

招商部職責(zé)。

一、部門本職：

2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

二、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)。

工作計劃。

2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展;。

3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。

4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核;。

5、資料管理：對本部資料進行管理;。

6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系;。

7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。

8、

工作報告。

：向總經(jīng)理提交部門工作報告;。

三、管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。

四、工作要求：

1、本部人員要嚴格遵守公司的各項。

規(guī)章制度。

2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。

4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。

5、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。

招商部經(jīng)理：

一、崗位職責(zé)：

1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。

2、負責(zé)制定招商工作計劃及目標(biāo);。

4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。

5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。

6、評估各項招商方案的工作效果;。

7、定時向上級匯報招商工作情況;。

8、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報;。

9、建立完整的一套招商資料庫。

二、領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：

1、對部門工作目標(biāo)的完成負責(zé);。

2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負責(zé);。

3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責(zé)。

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商業(yè)地產(chǎn)招商方案

山青，塔長，鐘鳴。

藝境.藝因琢而精。

心境.心因靜而遠。

心靜，致遠，淡泊，明智。

筑境.筑因妙而傳。

創(chuàng)造，無止境。

上品.巨洋豪園：陸家嘴，頂極地標(biāo)，至上口味。

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閱讀是一種體驗，享受，品位，咀嚼。

靈感，發(fā)現(xiàn)，重新開始的樂趣。

“閱讀歐洲”讓您以看風(fēng)景的心情來欣賞家。

文檔為doc格式。

商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃

1、定位規(guī)劃。

2、招商手冊編寫。

3、主力店選擇。

4、輔助店分類列表。

5、前景描述。

6、回報預(yù)測。

7、談判策劃。

8、招商實施。

商業(yè)地產(chǎn)管理。

1、|--出租管理--|。

a、物業(yè)管理。

b、安全管理。

c、設(shè)備管理。

d、公共形象管理。

e、促銷活動管理。

f、經(jīng)營調(diào)整。

g、再招商。

h、目標(biāo)利潤管理。

2、|--自營管理--|。

a、籌備開店。

b、經(jīng)營托管。

項目效果圖。

商業(yè)地產(chǎn)策劃銷售。

發(fā)布時間：2009-3-1313:57:39發(fā)布人：商方策劃。

商業(yè)地產(chǎn)銷售。

1、價格設(shè)計。

2、通路策略。

3、前景描述。

4、回報預(yù)測。

5、戰(zhàn)術(shù)設(shè)計。

6、銷售執(zhí)行。

項目效果圖。

發(fā)布時間：2009-3-1313:57:06發(fā)布人：商方策劃。

商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。

1、經(jīng)營策劃。

2、銷售策劃。

3、競爭策劃。

4、推廣策劃。

項目效果圖。

商業(yè)地產(chǎn)策劃規(guī)劃設(shè)計。

發(fā)布時間：2009-3-1313:56:31發(fā)布人：商方策劃。

1、建筑規(guī)劃提案。

2、景觀規(guī)劃。

3、裝飾設(shè)計提案。

4、企業(yè)形象設(shè)計。

項目效果圖。

發(fā)布時間：2009-3-1313:56:02發(fā)布人：商方策劃。

1、項目宏觀狀況調(diào)查。

2、項目市場調(diào)查。

3、項目消費市場狀況調(diào)查。

4、項目競爭狀況調(diào)查。

5、項目投資需求調(diào)查。

6、地產(chǎn)物業(yè)狀況調(diào)查。

7、建立數(shù)據(jù)模型。

8、模型方案分析組合9、經(jīng)營定位結(jié)論報告。

項目效果圖。

商業(yè)地產(chǎn)招商方案

一、項目介紹：

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：

溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。

三、交通概況：

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。

四、swot分析：

1、s——優(yōu)勢。

（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。

（2）交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。

（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。

（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。

（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢。

（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。

3、o——機會。

（1）經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當(dāng)，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

（3）市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。

（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。

（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅。

（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。

（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。

（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。

五、崗位職責(zé)：

（一）、部門本職：

2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

（二）、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃；

2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展；

3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度；

4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核；

5、資料管理：對本部資料進行管理；

6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；

7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?/p>

8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；

（三）、管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。

（四）、工作要求：

1、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作；

2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；

4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)。

商業(yè)地產(chǎn)招商方案

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的。執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：

1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責(zé)人。

2、招商主管若干，分別負責(zé)項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。

5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。

二、建設(shè)招商團隊。

打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。

1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：

（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。

（2）強烈的責(zé)任感，是對工作的高度負責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。

（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。

2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。

（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。

（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。

（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準(zhǔn)確的判斷。

（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。

三、招商實施。

招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。

招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當(dāng)然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。

項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。

商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：

溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。

三、交通概況：

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。

四、swot分析：

1、s——優(yōu)勢。

（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。

（2）交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。

（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。

（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。

（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢。

（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。

3、o——機會。

（1）經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當(dāng)，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

（3）市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。

（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。

（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅。

（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。

（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。

（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。

五、崗位職責(zé)：

（一）、部門本職：

2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

（二）、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃；

2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展；

3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度；

4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核；

5、資料管理：對本部資料進行管理；

6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；

7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?/p>

8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；

（三）、管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。

（四）、工作要求：

1、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作；

2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；

4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)。

一、策劃的總體思路。

1、全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。

2、項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。

3、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二、項目背景。

1、用地概述。

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。

2、項目規(guī)劃。

商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。

2、1商鋪部分：約15000㎡。

2、2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡。

返遷住宅面積：約10000㎡。

2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。

2、4地下建筑：約6000㎡。

3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。

xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點。

三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。

1、項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成。

1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。

1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。

2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。

2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。

2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標(biāo)——樹立品牌。

原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發(fā)總建議。

引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。

通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：

1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責(zé)人。

2、招商主管若干，分別負責(zé)項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。

5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。

二、建設(shè)招商團隊。

打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。

1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：

（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。

（2）強烈的責(zé)任感，是對工作的高度負責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。

（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。

2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。

（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。

（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。

（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準(zhǔn)確的判斷。

（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。

三、招商實施。

招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。

招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當(dāng)然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。

項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。

商業(yè)地產(chǎn)招商方案

一、項目介紹：

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目――句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：

溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。

三、交通概況：

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。

四、swot分析：

1、s――優(yōu)勢。

(1)地段――離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。

(2)交通――項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

(3)口碑――項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。

(4)物業(yè)――項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。

(5)配套――配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。

(6)品牌商家入駐――一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w――劣勢。

(1)由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

(2)句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的`培育。

(3)項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

(4)項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。

3、o――機會。

(1)經(jīng)濟因素――股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄;與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

(2)政策因素――國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當(dāng)，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

(3)市場因素――隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。

(4)區(qū)域發(fā)展――本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房,加大了本區(qū)域的人流量。

(5)現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t――威脅。

(1)國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

(2)工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

(3)國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。

(4)招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。

(6)商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。

五、崗位職責(zé)：

招商部職責(zé)。

（一）部門本職：

2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

（二）主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃;。

2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展;。

3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度;。

4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核;。

5、資料管理：對本部資料進行管理;。

6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系;。

7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ?。

8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告。

（三）管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。

（四）工作要求：

1、本部人員要嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度;。

2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略;。

4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù);。

5、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作。

招商部經(jīng)理：

（一）崗位職責(zé)：

1、履行領(lǐng)導(dǎo)所指派的工作;。

2、負責(zé)制定招商工作計劃及目標(biāo);。

4、建立及健全招商各項管理制度及實施細則;。

5、評估部門下屬各人員的工作業(yè)績;。

7、定時向上級匯報招商工作情況;。

8、定時開展市場調(diào)查工作并及時匯總上報;。

9、建立完整的一套招商資料庫。

（二）領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任：

1、對部門工作目標(biāo)的完成負責(zé);。

2、對下屬人員的工作質(zhì)量、服務(wù)水平負責(zé);。

3、對下屬人員的整體行為規(guī)范、工作秩序及精神面貌負責(zé)。

商業(yè)地產(chǎn)招商方案

1、全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。

2、項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。

3、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二、項目背景。

1、用地概述。

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。

2、項目規(guī)劃。

商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。

2、1商鋪部分：約15000㎡。

2、2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡。

返遷住宅面積：約10000㎡。

2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。

2、4地下建筑：約6000㎡。

3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。

xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點。

三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。

1、項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成。

1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。

1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。

2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。

2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。

2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標(biāo)——樹立品牌。

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發(fā)總建議。

引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。

通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

活動主題：開業(yè)盛典。

活動時間：4月29日。

活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。

活動內(nèi)容：

啟動儀式(上午)。

負責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員。

活動宣傳：

1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。

小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。

商業(yè)地產(chǎn)招商總監(jiān)實戰(zhàn)培訓(xùn)

為了培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型人才，推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，培養(yǎng)出優(yōu)秀的招商和銷售能手，我們將通過具體案例的解析和招商思想的傳授，挖掘和歸納的成功企業(yè)類型、樣板案例、商業(yè)模式、瓶頸問題等，特別是項目開發(fā)和招商運營管理的具體解決方案，通過培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，有效提升，突出實效性、指導(dǎo)性和前瞻性的招商培訓(xùn)：

【培訓(xùn)目標(biāo)】。

以提升商業(yè)地產(chǎn)項目招商運營者的專業(yè)素質(zhì)與綜合能力，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建科學(xué)的開發(fā)運營模式，為商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員提供理論豐富、實操性強的招商銷售與經(jīng)營管理的理性分析與技巧，同時搭建商業(yè)地產(chǎn)招商理論與實踐相結(jié)合的專業(yè)交流平臺，最終實現(xiàn)招商銷售人才的不斷成長與產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

【培訓(xùn)對象】。

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理公司中，從事策劃、銷售推廣、營運、招商等工作，及有意進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)招商銷售、運營管理人員。

【培訓(xùn)內(nèi)容】。

4、定位規(guī)劃推演等。

5、商圈的劃分與評估。

7、商品業(yè)態(tài)規(guī)劃和空間設(shè)計。

第二部分：商業(yè)地產(chǎn)投融資模式。

4、中國商業(yè)地產(chǎn)最佳實踐者－萬達購物廣場發(fā)展模式。

2、商業(yè)業(yè)態(tài)的分類和特點介紹。

3、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局與人流分析方法及案例。

6、法律風(fēng)險的控制。

8、商業(yè)地產(chǎn)贏利模式建立。

1、宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)使用方法。

6、商業(yè)項目籌備期。

7、商業(yè)項目蓄水期。

8、商業(yè)項目預(yù)熱期。

9、商業(yè)項目開盤（強銷期）。

10、商業(yè)項目開盤后（持銷期）。

11、商業(yè)項目開業(yè)期。

12、商業(yè)項目養(yǎng)市期。

第五部分：各種業(yè)態(tài)的招商運作模式及招商人員的招商營銷風(fēng)范。

1、招商人員的禮儀、風(fēng)范、知識。

2、招商人員的道德修養(yǎng)了解招商人員是項目的金字招牌。

3、招商人員從金三角認識自我情緒、妥善管理自我情緒、認識他人情緒、良好的人際關(guān)系、自我激勵、認識情商的重要性。

4、影響力的內(nèi)容：招商人員如何發(fā)揮影響力，如何讓自己有影響力，如何去影響客戶。

5、執(zhí)行力的三個核心。

6、溝通能力、掌握必要的團隊合作精神和招商管理技能。

7、業(yè)態(tài)品牌資源掌握和招商運作。

8、招商問題解答。

第六部分項目實地考察及研討分析。

【課程收獲】。

通過封閉式的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，將使每位招商人員在短期內(nèi)了解商業(yè)地產(chǎn)項目招商精髓。

通過封閉式的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，將使每位招商人員在短期內(nèi)掌握商業(yè)地產(chǎn)項目招商策略。

通過封閉式的特訓(xùn)學(xué)習(xí)，將使每位招商人員在短期內(nèi)匯聚中國商業(yè)品牌商家資源。

學(xué)員自帶項目招商問題現(xiàn)場討論，導(dǎo)師將憑多年的實戰(zhàn)經(jīng)驗和診斷能力，將解惑各項目的招商難題。

【培訓(xùn)安排】。

1、培訓(xùn)地點：

2、培訓(xùn)時間：

3、培訓(xùn)安排。

商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃

地產(chǎn)指在土地所有制的范圍內(nèi)，用來作為財產(chǎn)的土地，招商是指為項目中經(jīng)營性的物業(yè)需求租戶或者經(jīng)營戶的工作，那么新的一年如何做好地產(chǎn)招商工作。下面是有商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃，歡迎參閱。商業(yè)地產(chǎn)招商工作計劃1。

一、項目介紹：

溫州商貿(mào)城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設(shè)的，該公司的重點項目——句容溫州商貿(mào)城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標(biāo)志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經(jīng)濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。

二、產(chǎn)品定位優(yōu)勢：

溫州商貿(mào)城堅持以市場為龍頭，以產(chǎn)業(yè)為依托，以物流為基礎(chǔ)，來打造該市場的集群經(jīng)濟、板塊經(jīng)濟和名牌經(jīng)濟，它的建成既順應(yīng)了當(dāng)今商貿(mào)流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導(dǎo)的大力發(fā)展民營經(jīng)濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設(shè)理念，長遠經(jīng)營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經(jīng)營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學(xué)的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網(wǎng)絡(luò)等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。溫州商貿(mào)城是一座融展示貿(mào)易、倉儲物流、科技服務(wù)、信息交流為一體的科技商貿(mào)城、文化城、信息城。

三、

交通概況：

本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。

四、swot分析：

1、s——優(yōu)勢。

（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿(mào)區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。

（2）交通——項目內(nèi)有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。

（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。

（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。

（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設(shè)施較為完備。

（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經(jīng)銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。

2、w——劣勢。

（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。

（2）句容老的建材市場由于產(chǎn)生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。

（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。

（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。

3、o——機會。

（1）經(jīng)濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。

（2）政策因素——國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控失當(dāng)，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。

（3）市場因素——隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景也越來越美好。

（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿(mào)物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經(jīng)濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。

（5）現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。

4、t——威脅。

（1）國家相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產(chǎn)權(quán)式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。

（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。

（3）國家對目前房地產(chǎn)的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調(diào)。

（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經(jīng)營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。

（6）商業(yè)市場競爭激烈、經(jīng)營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔(dān)而無法徹底解套。

五、崗位職責(zé)：

（一）、部門本職：

2、負責(zé)招商洽談工作，進行市場拓展和完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

（二）、主要職能：

1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導(dǎo)工作計劃；

2、業(yè)務(wù)開展：對部門本職所管業(yè)務(wù)進行信息搜集和業(yè)務(wù)開展；

3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務(wù)組織制定操作規(guī)程和管理制度；

4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務(wù)進行監(jiān)督、檢查和考核；

5、資料管理：對本部資料進行管理；

6、工作協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)與公司各部門的關(guān)系；

7、市場拓展：開展對外客戶洽談?wù)猩坦ぷ鳎?/p>

8、工作報告：向總經(jīng)理提交部門工作報告；

（三）、管理范圍：

部門本職所管理業(yè)務(wù)范圍。

（四）、工作要求：

1、同事之間，分工不分家，分職不分責(zé)，齊心協(xié)力完成工作；

2、要經(jīng)常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；

4、對于應(yīng)由本部解決的問題，必須在一日內(nèi)給予明確答復(fù)。

一、策劃的總體思路。

1、全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。

2、項目對接：強調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。

3、創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二、項目背景。

1、用地概述。

本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側(cè)，xxx路東側(cè)、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。

2、項目規(guī)劃。

商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。

2、1商鋪部分：約15000㎡。

2、2商住部分：

銷售住宅：約17000㎡。

返遷住宅面積：約10000㎡。

2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。

2、4地下建筑：約6000㎡。

3、相關(guān)部門給定的規(guī)劃設(shè)計要點。

xx市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點。

三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定。

1、項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成。

1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。

1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。

2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。

2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產(chǎn)公司確立在昆山房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。

2、2綜合提升xxxx房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。

四、核心目標(biāo)——樹立品牌。

原理：達到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界。

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是房地產(chǎn)品牌，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會生產(chǎn)房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用“房地產(chǎn)品牌運營”的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進行維護與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。

五、項目開發(fā)總建議。

引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。

通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

一、確定招商的組織框架和崗位職責(zé)。

制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結(jié)構(gòu)合理且高效的招商隊伍應(yīng)配備以下以下幾方面人員：

1、招商經(jīng)理1人，招商團隊總負責(zé)人。

2、招商主管若干，分別負責(zé)項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、招商助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。

5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。

二、建設(shè)招商團隊。

打造一支業(yè)務(wù)能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。

1、良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：

（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。

（2）強烈的責(zé)任感，是對工作的高度負責(zé)精神，剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策，敢于承擔(dān)責(zé)任。

（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質(zhì)堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。

（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。

2、具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力。

（1）商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。

（2）商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。

3、具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力。

（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準(zhǔn)確的判斷。

（2）應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。

招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎(chǔ)上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和項目的宣傳資料等等。

招商實施的第一步應(yīng)該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產(chǎn)租賃行情進行詳細的調(diào)查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內(nèi)一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當(dāng)然這個比例并不是絕對的，應(yīng)靈活應(yīng)用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應(yīng)占到至50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調(diào)娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費。

項目租金水平則依據(jù)調(diào)查結(jié)果來確定，調(diào)查的結(jié)果應(yīng)分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險（一旦承租者經(jīng)營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復(fù)雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數(shù)據(jù)顯示同時段內(nèi)高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經(jīng)營風(fēng)險較小。

商業(yè)地產(chǎn)策劃方案

商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)。

歡迎大家參閱。

(一)、按存在形式分。

商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。

(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。

1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。

虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。

2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。

獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。

(二)、運營模式將回歸理性。

由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。

(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。

上世紀90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。

1.定義。

商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。

商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計及運籌。

性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資。

從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。

商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風(fēng)險投資。因為，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤。

如果開發(fā)商實力不是很強，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。

通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險，實現(xiàn)投資目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題。

商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。

活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

活動主題：開業(yè)盛典。

活動時間：201x年4月29日。

活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。

活動內(nèi)容：

啟動儀式(上午)。

1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺表演(本站)。

負責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員。

活動宣傳：

1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。

小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強勢報道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。

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商業(yè)地產(chǎn)招商總監(jiān)實戰(zhàn)培訓(xùn)

一、利用傳媒招商。

如前所述，為一個地區(qū)進行招商推廣、引進投資者，其基本原理與向市場推廣、推銷一件商品是一樣的。在激烈的商城中，推廣一種商品的最普遍方法就是利用各種傳媒進行廣告宣傳，讓潛在的顧客知道這種商品，認識這種商品，逐步達到對這種商品的認同和接受。廣告界流行這樣的說法:“經(jīng)銷產(chǎn)品如果不做廣告，就如同在黑暗中飛媚眼，雖然你知道自己在干什么，但別人并不了解。”這就充分說明廣告宣傳對一種商品的推廣的必要性和重要性。同樣，一個地區(qū)要進行招商推廣，引進投資項目，也必須利用各種傳媒大力宣傳該地區(qū)的投資環(huán)境、投資政策、投資法規(guī)等等，樹立良好的地區(qū)形象，使之對未來的投資者產(chǎn)生一定的影響力和吸引力，并在他們的心目中留下一定的印象。否則，招商工作就會成為無本之木，無源之水。

傳媒是信息傳播速度最快、覆蓋面最廣的工具，通過傳媒(報紙、雜志、廣播、電視等等)進行招商宣傳，可以最快最廣泛地提高知名度。

利用傳媒的宣傳方法有:。

1．制作、刊登本地區(qū)的宣傳介紹廣告、文章。

廣告宣傳的形式是多樣的，如聘請專業(yè)形象設(shè)計公司或廣告公司對本地區(qū)進行包裝，制作出形式新穎、突出本地特色和優(yōu)勢的廣告，在有一定影響的報紙、雜志上刊登，或是在收聽率和收視率高的廣播和電視頻道里播出；也可以制作成醒目的廣告牌豎立在公共場所；還可以經(jīng)常邀請知名記者到本地區(qū)進行專訪，寫出專題報道或連續(xù)報道在傳媒上頻頻“曝光”，以引起人們的關(guān)注。

2．制造新聞報道事件。

制造新聞報道事件是利用傳媒進行宣傳約有效形式之一。可以定期舉辦新聞發(fā)布會，舉辦引進項目的簽約儀式、建設(shè)動工典禮、投產(chǎn)慶典、新產(chǎn)品介紹會、本地區(qū)的周年慶典以及有本地特色的社會、文化、體育活動、節(jié)目等等，邀請傳媒參加、采訪、報道。制造新聞報道事件應(yīng)該成為一件經(jīng)常性的、常抓不懈的工作，也是保持本地區(qū)具有一定的傳媒“曝光率”的關(guān)鍵。一個地區(qū)每年總會有一些上述活動，這是利用傳媒宣傳本地區(qū)的大好時機，所以一定要抓住機遇邀請傳媒參與。只有經(jīng)常見諸于各新聞媒介，一個地區(qū)的知名度才能逐步提高，其形象才會逐步深入人心。

3．與傳媒保持定期、良好的工作交流。

除舉行各類活動邀請傳媒參加以外，平時經(jīng)常性地與傳媒保持聯(lián)絡(luò)，相互交流信息，交換思想，以利于以后工作的進一步開展。

收視率高，以及中外工商界的中、高層管理人員愛看的報刊或電視頻道，使之有的放矢，避免找錯宣傳對象，浪費人力、財力，徒勞無用。二是要保持一定的傳媒宣傳“曝光率”和周期率。那種“三年不鳴，一鳴驚人”之后又長期沉默不鳴的情況，是難以吸引廣泛注意，很快就會被人遺忘的。

二、舉辦或參加各類招商會議和文體活動招商。

1．利用會議招商。

舉辦或參加各種會議，如各級經(jīng)貿(mào)部門定期舉辦的境內(nèi)、外大型招商會，經(jīng)貿(mào)、投資研討會，各種介紹會、早晚會、午餐會等等，也是進行招商宣傳的重要方法之一，而這些方法亦是目前采用最多的方法。通過參加上述各種會議，相互交流信息，洽談業(yè)務(wù)，尋找合適的投資機會和合作伙伴。國內(nèi)洽談會主要是每年定期舉辦的、與出口商品交易會結(jié)合在一起的區(qū)域性對外經(jīng)濟貿(mào)易洽談會，包括上海、天津、大連、廈門、哈爾濱和昆明交易會、洽談會等。這類交易會、洽談會由一省(市)主辦，許多省市共同組織企業(yè)參加。另外，每年舉辦的外商投資企業(yè)出口商品交易會是全國性的交易會，也是吸引外商投資洽談的重要場所。

在國(境)外組織的投資洽談會一般由外貿(mào)主管部門和投資、貿(mào)易促進機構(gòu)與外國的官方、民間組織共同舉辦，我國派出政府部門和企業(yè)組成代表團參加，宣傳我國各地區(qū)的投資環(huán)境和政策，和與會的外國公司洽談投資項目。這類洽談會有全國性的，也有以省市為單位組織的；有國際性的洽談會，也有專門針對某一國家或地區(qū)的雙邊洽談會。

會前做好充分的準(zhǔn)備工作是取得會議成功的關(guān)鍵。準(zhǔn)備工作通常包括:。

(1)會議的策劃、組織。

(2)出席會議的客人的選擇、邀請和落實。

(3)宣傳品、資料和工具的準(zhǔn)備。包括:講話稿、宣傳冊、聲像資料和器具、圖片、文字、模型等。

(4)傳媒宣傳。

上述各項準(zhǔn)備工作必須事先認真仔細落實，每個細節(jié)都不能有絲毫疏忽。要選擇有能力的國內(nèi)外組織單位，能夠邀請到足夠數(shù)量的、對來本地投資有興趣的外國公司，中方的投資項目介紹材料要提前送給與會的外國公司。如果能與當(dāng)?shù)卮笮蜕虝戎麢C構(gòu)共同舉辦，能收到事半功倍的效果。

2．通過文化體育活動招商。

通過舉辦或參與一些有地方特色的文化、體育活動吸引社會各界群眾參加，同時邀請有業(yè)務(wù)關(guān)系的客戶、投資者和新聞傳媒機構(gòu)前來參加，也能提高地區(qū)知名度，起到招商宣傳的作用。目前國內(nèi)許多地區(qū)舉辦的各種“民俗文化節(jié)”、“服裝節(jié)”、“荔枝節(jié)”等等，就是“文化、體育塔臺，經(jīng)貿(mào)唱戲”。這類活動以文化、體育活動為突破口，廣泛聯(lián)系社會各界人士參與，旨在宣傳本地區(qū)的投資環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展情況，通過文化、體育活動尋求投資機會、經(jīng)貿(mào)合作機會和投資合作伙伴。

舉辦這類活動，一定要堅持有本地特色，有吸引力，各界人士和商家才會有興趣參加。否則，就很容易造成規(guī)模和花費很大，而效果卻不住的結(jié)果。

三、借助中介機構(gòu)的聯(lián)絡(luò)渠道招商。

l．通過我國駐外機構(gòu)招商。

我國政府在世界各國的許多地區(qū)設(shè)有使領(lǐng)館的商務(wù)處，為溝通中外經(jīng)貿(mào)交流起著橋梁的作用。商務(wù)處人員不僅對當(dāng)?shù)厍闆r十分熟悉，與所在國的商界有著長期和廣泛的聯(lián)系，而且對國內(nèi)的情況也比較了解。許多外國公司在來華投資之前，尤其是第一次來華投資的，都會先到當(dāng)?shù)氐闹袊诡I(lǐng)館商務(wù)處詢問情況，索取資料。要與中國駐外的使領(lǐng)館商務(wù)處建立聯(lián)系，向他們介紹本地區(qū)的投資環(huán)境，提供招商宣傳資料，以方便商務(wù)處人員隨時向前來咨詢的客商介紹推薦。主動出擊，與潛在的投資者建立聯(lián)系。在必要的時間，一個地區(qū)的招商機構(gòu)也可以在境外的重點國家或地區(qū)設(shè)立自己的“窗口”公司，以利于招商和其他經(jīng)貿(mào)活動的開拓。

近年來，我國企業(yè)跨國投資日趨增多，這些國(境)外的中資企業(yè)與當(dāng)?shù)毓ど探缬休^多的聯(lián)系，借助中資企業(yè)的聯(lián)系渠道，結(jié)識客商也是一種事半功倍的招商途徑。

2．通過外國使領(lǐng)館招商。

世界各國在我國的許多地區(qū)也同樣設(shè)有使領(lǐng)館及其商務(wù)處，作用與我國的這類駐外機構(gòu)十分相似，也是外商來華投資前的咨詢對象。一個地區(qū)的招商機構(gòu)可以采用上述的方法與之建立聯(lián)系，這樣就可以了解到對方國家的經(jīng)濟動態(tài)，來華投資的計劃以及我們在吸引對方國投資方面還存在哪些差距，我們在哪些方面還需要進一步改進，等等。這些對于招商工作都是非常有益的。另外，還可以邀請外國使領(lǐng)館官員經(jīng)常到自己的地區(qū)訪問和參加一些經(jīng)貿(mào)、社會及文體活動，以增加彼此的了解、信任和交流。

世界各國各地都有許多不同性質(zhì)和行業(yè)的商會。它們擁有眾多的會員，定期發(fā)布信息，發(fā)起各種促進經(jīng)貿(mào)的活動。商會對其會員公司的動態(tài)了解較多，對它們的發(fā)展戰(zhàn)略、投資計劃及各自的特點也有一定的掌握。到國外招商，無論是舉辦各類型的會議，還是派出招商小組，最好都能與當(dāng)?shù)赜杏绊懙拇笊虝餐鬓k或取得其支持協(xié)助，它們可以根據(jù)我方的要求和特點，邀請到合適的公司參加會議與我方洽談。這樣能收到事半功倍的成效。

此外，還可以通過各類商會組織動員有興趣來華投資或發(fā)展與中國經(jīng)貿(mào)關(guān)系的會員公司經(jīng)常組團來華和自己地區(qū)考察、洽談。

4．通過投資咨詢公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所招商。

著一些公司的發(fā)展計劃及投資動態(tài)。國(境)外的跨國公司在選擇投資地點之前都會聘請一些咨詢公司為其做各項調(diào)查、比較、分析；聘用律師事務(wù)所為其做各地的法規(guī)比較，起草法律文件和辦理法律手續(xù)；聘用會計師事務(wù)所為其從財務(wù)、稅務(wù)的角度做分析、比較、策劃項目財務(wù)預(yù)算等。這三種機構(gòu)提交的分析報告都會影響這些公司的投資決策和選擇。

一個地區(qū)的招商機構(gòu)與這些咨詢公司、律師行、會計師行建立經(jīng)常性的聯(lián)系，介紹情況，提供資料，可以使本地區(qū)在他們給投資者的報告中占一席之地，成為可供選擇的地區(qū)之一。還可以通過這些渠道了解哪些公司有投資意向，及時與之聯(lián)系，做進一步的介紹、解答和跟進推銷工作。

5．通過銀行招商。

“兵馬末動，糧草先行”，外商決定投資之前都會與有關(guān)的銀行協(xié)商安排融資。因此，就招商渠道而言，銀行能發(fā)揮與上述咨詢公司、律師行、會計師行相同的作用。如廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)引進的日本hoya鏡片項目，就是通過日本的一家銀行推薦的。

另外，銀行對于一個地區(qū)的對外融資和引進資金方面起主導(dǎo)作用，有時可以產(chǎn)生融資和引進項目互相帶動的良好效應(yīng)，取得意想不到的收獲。

四、派出招商小組主動出擊招商，重點在國(境)外跨國公司。

l．派出招商小組招商。

招商機構(gòu)可以選派熟悉業(yè)務(wù)、精通外語的人員組成精干的招商小組，不定期地主動出擊，到一些重點國家和地區(qū)拜訪有關(guān)的公司、機構(gòu)和人士，進行招商和宣傳、介紹及項目洽談的促進工作。1996年7月，廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(以下簡稱廣州開發(fā)區(qū))招商小組赴新加坡進行招商。出國前，招商小組做了大量細致的籌備工作，包括與新加坡工業(yè)聯(lián)合總會、著名的新加坡公司以及當(dāng)?shù)刂饕獋髅降穆?lián)系，客商及一些政界人士的邀請和落實，甚至包括會場的布置等等。結(jié)果那次招商活動非常成功，不僅與會的客商眾多，反應(yīng)熱烈，而且得到當(dāng)?shù)貍髅缴钊霃V泛的報道，迅速在新加坡掀起一股廣州開發(fā)區(qū)熱。招商活動取得了豐碩成果，不僅談成了一個投資額達3000萬美元的建材項目，還結(jié)識了一大批工商界及經(jīng)貿(mào)界人士，為以后在新加坡的招商及經(jīng)貿(mào)工作奠定了基礎(chǔ)。

派出招商小組的優(yōu)點是人員少而精，靈活機動、有針對性，可專心致志地與客戶進行深入交流，成功率高。可以避免大型招商會參加的單位多、人員多，組織者陷于大隊人馬的管理和活動安排、會議策劃組織等繁雜的事務(wù)性工作，沒有足夠精力專心于招商業(yè)務(wù)的跟進，以及聯(lián)絡(luò)廣泛而不深入等不足之處。

但招商小組要達到預(yù)期的目的，就必須充分做好各項準(zhǔn)備工作，包括事前的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)、預(yù)約、交流等等。出發(fā)前已處理好前期的各項工作，出訪時集中時間深入解決關(guān)鍵性的幾個問題。否則，很容易撲空或沒有任何意義。

2．與跨國公司直接聯(lián)系招商。

跨國公司是國家間投資活動的主體。引進跨國公司的投資是各地招商工作的一個十分重要的內(nèi)容。一般的招商會、投資研討會由于參加單位眾多，人員龐雜，跨國公司、尤其是大跨國公司并不感興趣。要引進跨國公司的投資，就必須與它們直接聯(lián)系，主動上門提供各種服務(wù)。與跨國公司建立聯(lián)系，除本章所述的其他方法外，最好直接與之聯(lián)絡(luò)。

首先，通過公司名錄、電話號碼簿以及一些報道、統(tǒng)計、宣傳資料，查找這些公司的聯(lián)絡(luò)地址、電話號碼，直接發(fā)出聯(lián)絡(luò)信函、傳真或電子郵件。由于跨國公司大多是內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、部門繁多，頭幾次聯(lián)絡(luò)的未必都是合適的部門，不一定有回音。但只要能持之以恒，就會得到回復(fù)。然后按圖索驥，就能聯(lián)絡(luò)上負責(zé)本地區(qū)業(yè)務(wù)的部門和人員。

其次，利用出國招商的機會，專程登門拜訪所在國的跨國公司。1997年8月，廣州開發(fā)區(qū)招商小組參加了由中國國際貿(mào)易促進委員會組織的經(jīng)貿(mào)代表團赴北歐從事經(jīng)貿(mào)洽談和招商活動。出國前特意聯(lián)系了北歐3家著名的跨國公司。到達后，專門登門拜訪了這3家跨國公司。結(jié)果受到了3家跨國公司的熱情接待。其中一家公司派出合資合作部經(jīng)理和信息聯(lián)絡(luò)部經(jīng)理專門接待，詳細介紹了公司的情況及在中國的發(fā)展情況，安排參觀了公司的核心生產(chǎn)車間。另兩家公司均派出副總裁親自接待，分別介紹了他們公司的發(fā)展情況和將來在中國的投資計劃。通過登門拜訪這些公司，增進了雙方之間的了解，擴大了廣州開發(fā)區(qū)在這些公司中的影響；同時，可以進一步了解到這些大跨國公司的內(nèi)部運作和辦事風(fēng)格，`在今后的談判中更能做到知己知彼；更重要的是，登門拜訪目的性強，可以集中精力就雙方感興趣的問題進行比較深入細致的交談；了解到了這些公司對中國的投資動向及信息，為我們以后跟進聯(lián)系這些公司打下了基礎(chǔ)。此外，跨國公司認為登門拜訪是對他們的尊重，所以在接待中可以見到相當(dāng)層次的高層領(lǐng)導(dǎo)，這是一般招商會、投資洽談會所不能比擬的。

五、以商引商。

對已簽約來本地區(qū)投資的項目兌現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)和服務(wù)承諾，做好服務(wù)工作，協(xié)助其獲得生意上的成功，有助于這一項目帶動其上游產(chǎn)品的供應(yīng)商公司和下游產(chǎn)品的客戶公司來同一地區(qū)投資辦廠。例如，一家美國公司在廣州開發(fā)區(qū)得到了良好的投資服務(wù)，其業(yè)務(wù)在中國蒸蒸日上，因此也帶動了其上游產(chǎn)品供應(yīng)商到廣州開發(fā)區(qū)投資辦廠。這樣，不但能產(chǎn)生以商引商的群體效應(yīng)，還能為該地區(qū)建立信譽和日碑。

地區(qū)的整體投資環(huán)境。這時，無論第一線的招商推廣工作做得再好也徒勞無益，因為推銷的“商品”質(zhì)量不行，售后服務(wù)又差。不但沒有新投資者來，已來的投資者也會后悔，甚至做負面宣傳。可見，招商工作是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，哪個環(huán)節(jié)出了問題，都會給以后項目的引進工作帶來困難。

六、聘請招商顧問。

招商機構(gòu)還可以聘請一些退休或離職的原中外經(jīng)貿(mào)人員，跨國公司的中、高級管理人員以及專家和社會知名人士為招商顧問，為其做招商宣傳、引薦和促進工作。這些人士由于其特殊的經(jīng)歷和社會關(guān)系，在招商的尋找線索、信息，介紹投資項目，促進項目達成協(xié)議等方面有時可以起到別人不可替代的特殊作用。

以上介紹的幾種招商渠道和方法，可以相互配合、交叉和綜合使用。而且這里所列舉的僅是一小部分，遠非全部。招商人員只要堅持以客為主的原則，根據(jù)新形勢，研究新情況，探索新路子，就能不斷地發(fā)掘出新的招商思路和方法。

商業(yè)地產(chǎn)招商經(jīng)理面試問題

商業(yè)地產(chǎn)招商邀請函范文

邀請函。

是一種信件，你知道商業(yè)地產(chǎn)招商邀請函該怎么寫嗎?下面就讓本站小編帶大家看看一系列商業(yè)地產(chǎn)招商邀請函范文。望大家采納。

陜西偉權(quán)實業(yè)有限公司預(yù)開發(fā)的三原清河綜合商業(yè)體，目前建筑用地規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)已完善，現(xiàn)計劃對項目進行設(shè)計招標(biāo)邀請，具體事項如下：

一、項目地點：三原縣。

二、設(shè)計范圍：項目規(guī)劃方案、建筑方案等。

三、建設(shè)用地規(guī)模：一期地塊凈面積約56849平方米，約85.36畝。

四、建設(shè)規(guī)模：總建筑面積控制在30萬平方米左右。

六、設(shè)計資格：

6.1投標(biāo)單位具有建筑規(guī)劃設(shè)計甲級資質(zhì)，投標(biāo)人具有獨立民事權(quán)利能力和民事行為能力的企業(yè)法人資格，項目主設(shè)計人具備豐富的工程從業(yè)經(jīng)驗及國家專業(yè)資格認證。

6.4為具有被授予。

合同。

的資格，投標(biāo)單位應(yīng)提供項目主設(shè)計人履歷及令招標(biāo)人滿意的證明材料，證明其符合上述規(guī)定，并具有足夠的能力來有效地履行合同且信譽好。為此，投標(biāo)單位在投標(biāo)文件中應(yīng)提供資格證明資料和文件。

6.4如果設(shè)計單位和項目主設(shè)計人實質(zhì)上不符合設(shè)計資格，即使已提交設(shè)計文件，邀請人可以隨時取消其設(shè)計或中標(biāo)資格，邀請人對設(shè)計單位的一切損失不負任何責(zé)任。

七、資料的領(lǐng)取和現(xiàn)場踏勘時間：

7.1招標(biāo)資料領(lǐng)取：由投標(biāo)單位自備u盤到陜西偉權(quán)實業(yè)有限公司房地產(chǎn)前期部辦公室拷貝電子文檔和文字資料或者以郵件的方式發(fā)送給投標(biāo)人。

7.4招標(biāo)資料獲取地點：陜西偉權(quán)有限公司房地產(chǎn)前期部部辦公室。

7.5現(xiàn)場踏勘時間：20xx年13月5日-20xx年13月10日。

八、邀請程序：

4.1設(shè)計單位于20xx年12月5日前將回執(zhí)送至陜西偉權(quán)實業(yè)有限公司，攜帶營業(yè)執(zhí)照副本及相應(yīng)資質(zhì)證書辦理設(shè)計報名登記手續(xù)。

名稱：陜西偉權(quán)實業(yè)有限公司。

咨詢?nèi)耍侯厲|東電子郵箱：#url#。

4.2設(shè)計報名登記截止日期：20xx年12月5日

4.3邀請人將根據(jù)設(shè)計單位報名時間及設(shè)計人綜合情況(設(shè)計品質(zhì)，資質(zhì)及設(shè)計費用)進行排名，并對前三名入圍設(shè)計人進行約談，最終確定一名設(shè)計人，并與其簽訂設(shè)計合同。

4.4邀請人將于投標(biāo)結(jié)束后4個工作日內(nèi)以電話通知或書面通知形式公布招標(biāo)結(jié)果，并退還9000元保證金。

九、其他：

9.1投標(biāo)方應(yīng)對招標(biāo)方提供的資料和商業(yè)機密保密，不得擅自復(fù)制、轉(zhuǎn)讓給別人，保護好招標(biāo)方的知識產(chǎn)權(quán)。如發(fā)生以上情況并給招標(biāo)方造成經(jīng)濟損失的，招標(biāo)方有權(quán)向投標(biāo)方索賠，且投標(biāo)方還應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

9.4投標(biāo)方在投標(biāo)活動中自身發(fā)生的一切費用，不論中標(biāo)與否，均由投標(biāo)單位負責(zé)。

陜西偉權(quán)實業(yè)有限公司。

20xx年12月3日。

我司是z的銷售代理公司，現(xiàn)代表開發(fā)商進行項目商業(yè)部分的招商，獲悉貴司欲開拓安徽市場，特此冒昧遞函。

本項目是由馬鋼集團下的z置地發(fā)展有限公司開發(fā)的第一個市場化房地產(chǎn)項目，項目位于規(guī)劃中未來市級商業(yè)中心區(qū)域，西至湖西路，北至花園路，南至陰山路，比鄰市政廣場和商務(wù)區(qū)，雄踞未來馬鞍山的cbd中心地段，整體規(guī)模大，潛在優(yōu)勢明顯。

商業(yè)區(qū)地塊與住宅區(qū)相隔一條七八十米的城市綠化帶，比鄰市政廣場和商務(wù)區(qū)，總建筑面積7.3萬平方米，由商業(yè)街、酒店公寓和辦公組成，其中商業(yè)街體量達4萬平米，商業(yè)街南北長320米左右，寬80米左右。

項目從去年年底動工建設(shè)，一期住宅已經(jīng)開始銷售，形式火暴，商業(yè)街預(yù)計今年年底動工建設(shè)，整個工期約兩年左右時間。

商業(yè)區(qū)地塊現(xiàn)處于規(guī)劃設(shè)計階段，可以依據(jù)貴司要求量身定制，在合作方面可以考慮整體買斷、整體租賃或合作開發(fā)等多種模式，如貴司有意向進軍馬鞍山，誠邀貴司前往考察。

順頌商祺。

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電話：z。

傳真：z。

郵箱：z。

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