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養老地產可行性研究報告

隨著我國老齡化問題愈來愈嚴重，我國政府積極嘗試多種途徑解決這一困境，其中“以房養老”模式就是我國政府結合中國國情進行的新的嘗試。“以房養老”模式起源于荷蘭，發展最成熟的是美國，該模式在世界上20多個國家相繼推出已經成為全世界老年人改變傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。這樣一種和傳統按揭方式相反的”倒按揭”養老模式，幾年前在國內短暫露臉后歸于沉寂，近期卻又掀起了輿論熱議。

一、“以房養老”的概述。

(一)“以厲養老”的含義。

“以房養老”是一些發達國家的一種“倒按揭”金融養老方式，是指以產權獨立的房產為標的在不必出售房產所有權和繼續保留住房使用權的前提下，以中低收入老年人為對象將其手中持有的房產以反抵押的形式向保險公司辦理住房養老保險，再由保險公司通過年金支付形式每一期向投保人支付養老金，從而解決養老問題的一種養老模式。

(二)“以房養若’模式的特征。

1.投保人資格規定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國只有60歲以上且收入水平低于貧困標準的老年人才有資格申請這種模式;在日本只有62歲以上收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。

2.完善的房地產市場。在美國由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房貸款抵押公司共同組成房地產二級市場與聯邦住房管理局和聯邦儲蓄等政府機構提供的'擔保體系共同保證。“以房養老”模式的低風險和高回報。房地產市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。

3.保險公司的配合。保險公司作為市場經濟條件下新興的金融機構，作為“以房養老”模式中重要的經濟主體，可以發揮其自身獨特的優勢深化改革、創新經營，將保險資金用于配合住房養老保險實現新的投資渠道提高經濟效益。

4.政策和法規環境的保障。“以房養老”模式的實施涉及資產評估、保險公司、社會養老保障等諸多主體運行機制和具體操作復雜繁瑣，需要制定出相關政策和法律法規來約束市場秩序。因此，一個國家法規環境的狀況也直接關系“以房養老”模式的正常運行。

二、“以房養老”的推行障礙。

(一)從感情和倫理方面談“以房養老”政策困境。

北京市民：因為我有兒有女，他們呢，說實在話，還眼巴巴還看著我這房子呢。我把我這房子抵押給銀行以后，我可以生活水平提高了，我可以得到一筆銀行的利息了。等我百年不在了，房子讓銀行給收走了，那我兒女不得罵我啊。

成都市民覃先生：這個政策本身門檻就太高，有房子的人除了迫于無奈，一般也不會選擇這樣的方式養老。還有與銀行打交道，這中間的經濟賬必須算清楚，“萬一我還沒領到十年的錢就死了怎么辦?那豈不是便宜了銀行，到時候就真的人房兩空。”

北京市民：我就覺得對銀行不是很信任。你把這房抵押到這銀行，將來這銀行里頭保險(放心保)不保險，不說咱們不信任它，也有可能是不保險的。

(二)從金融機構方面看“以房養老”也存在問題。

目前銀行開展的“以房養老”“倒按揭”業務極其有限，主要是因為這些用來做“倒按揭”的抵押房產房齡較老，70年土地使用權所剩時間不多，房屋價值難以認定所致。基于此前多次失敗的經驗考慮，業內認為，“以房養老”的核心在于如何真正盤活閑置住房。

“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說，這項工作的“難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長則風險就越大。

金融保險業務割裂，有的無能力有的無資質。“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實行住房反向抵押保險，本質上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質。”

三、“以房養老”的前景。

關于以房養老，很多專家的觀點一致：以房養老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經出現在人們眼前，面對巨大的家庭壓力，獨生子女一代很難再穩妥地用自己的力量給老年人一個天倫之樂的晚年。二是隨著我國醫療保健條件的逐步改善，老年人的壽命越來越長，整個晚年的花費也在不斷增大。而以房養老的養老模式恰恰能改善“有房富人，現金窮人”的“中國窮老人”現狀。

雖然“以房養老”模式在我國的推行還存在一系列的問題，但其作為一種新型養老模式并且國外推行該模式的經驗也帶給了我們許多新的思考，因此“以房養老”值得期待但仍有很長的路要走。

養老地產可行性研究報告

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、旅游地產項目概況。

(一)項目名稱。

(二)項目承辦單位介紹。

(四)項目主管部門介紹。

(五)項目建設內容、規模、目標。

(六)項目建設地點。

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

(一)項目產品市場前景。

(二)項目原料供應問題。

(三)項目政策保障問題。

(四)項目資金保障問題。

(五)項目組織保障問題。

(六)項目技術保障問題。

(七)項目人力保障問題。

(八)項目風險控制問題。

(九)項目財務效益結論。

(十)項目社會效益結論。

三、主要技術經濟指標表。

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議。

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

養老地產可行性研究報告

可行性研究報告大綱(具體可根據客戶要求進行調整)。

第一章研究概述。

第一節研究背景與目標。

第二節研究的內容。

第三節研究方法。

第四節數據來源。

第五節研究結論。

一、市場規模。

二、競爭態勢。

三、行業投資的熱點。

四、行業項目投資的經濟性。

五、承擔可行性研究工作的單位和法人代表。

六、研究工作依據。

七、研究工作概況。

一、市場預測和項目規模。

二、原材料、燃料和動力供應。

三、選址。

五、環境保護。

六、工廠組織及勞動定員。

八、投資估算和資金籌措。

第三節主要技術經濟指標表。

第四節存在問題及建議。

第一節社會宏觀環境分析。

一、國家政策。

第三節地方政策。

二、養老地產項目發起人和發起緣由。

一、已進行的調查研究養老地產項目及其成果。

二、試驗試制工作情況。

三、廠址初勘和初步測量工作情況。

四、養老地產項目建議書的編制、提出及審批過程。

一、現狀與差距。

二、發展趨勢。

第四節投資的必要性。

第一節國內生產企業現狀。

一、重點企業信息。

二、企業地理分布。

三、企業規模經濟效應。

四、企業從業人數。

第二節重點區域企業特點分析。

一、華北區域。

二、東北區域。

三、西北區域。

四、華東區域。

五、華南區域。

六、西南區域。

七、華中區域。

第三節企業競爭策略分析。

一、產品競爭策略二、價格競爭策略。

三、渠道競爭策略。

四、銷售競爭策略。

五、服務競爭策略。

六、品牌競爭策略。

第七章養老地產行業市場分析與建設規模。

第一節市場調查。

一、擬建養老地產項目產出物用途調查。

二、產品現有生產能力調查。

三、產品產量及銷售量調查。

四、替代產品調查。

五、產品價格調查。

六、國外市場調查。

一、國內市場需求預測。

二、產品出口或進口替代分析。

三、價格預測。

一、推銷方式。

二、推銷措施。

三、促銷價格制度。

四、產品銷售費用預測。

第四節養老地產項目產品方案和建設規模。

一、產品方案。

二、建設規模。

第五節養老地產項目產品銷售收入預測。

第八章養老地產項目建設條件與選址方案。

第一節資源和原材料。

一、資源評述。

二、原材料及主要輔助材料供應。

三、需要作生產試驗的原料。

第二節建設地區的選擇。

一、自然條件。

二、基礎設施。

三、社會經濟條件四、其它應考慮的因素。

第三節廠址選擇。

一、廠址多方案比較。

二、廠址推薦方案。

第二節生產技術方案。

一、產品標準。

二、生產方法。

三、技術參數和工藝流程。

四、主要工藝設備選擇。

五、主要原材料、燃料、動力消耗指標。

六、主要生產車間布置方案。

第三節總平面布置和運輸。

一、總平面布置原則。

二、廠內外運輸方案。

三、倉儲方案。

四、占地面積及分析。

第四節土建工程。

一、主要建、構筑物的建筑特征與結構設計。

二、特殊基礎工程的設計。

三、建筑材料。

四、土建工程造價估算。

第五節其他工程。

一、給排水工程。

二、動力及公用工程。

三、地震設防。

四、生活福利設施。

第一節建設地區的環境現狀。

二、地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象。

三、礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物。

四、自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要政治文化設施。

五、現有工礦企業分布情況。

六、生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。

七、大氣、地下水、地面水的環境質量狀況。

八、交通運輸情況。

九、其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。

十、環保、消防、職業安全衛生和節能。

第二節養老地產項目主要污染源和污染物。

一、主要污染源。

二、主要污染物。

第三節養老地產項目擬采用的環境保護標準。

第四節治理環境的方案。

一、養老地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響。

二、養老地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響。

三、養老地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響。

四、各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案。

五、綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化。

第五節環境監測制度的建議。

第六節環境保護投資估算。

第七節環境影響評論結論。

第八節勞動保護與安全衛生。

一、生產過程中職業危害因素的分析。

二、職業安全衛生主要設施。

三、勞動安全與職業衛生機構。

四、消防措施和設施方案建議。

第十一章企業組織和勞動定員。

第一節企業組織。

一、企業組織形式。

二、企業工作制度。

第二節勞動定員和人員培訓。

一、勞動定員。

二、年總工資和職工年平均工資估算。

三、人員培訓及費用估算。

第十二章養老地產項目實施進度安排。

一、建立養老地產項目實施管理機構。

二、資金籌集安排。

三、技術獲得與轉讓。

四、勘察設計和設備訂貨。

五、施工準備。

六、施工和生產準備。

七、竣工驗收。

一、橫道圖。

二、網絡圖。

一、建設單位管理費。

二、生產籌備費。

三、生產職工培訓費。

四、辦公和生活家具購置費五、勘察設計費。

六、其它應支付的費用。

第十三章投資估算與資金籌措。

一、固定資產投資總額。

二、流動資金估算。

第二節資金籌措。

一、資金來源。

第三節投資使用計劃。

一、投資使用計劃。

二、借款償還計劃。

第十四章財務與敏感性分析。

第一節生產成本和銷售收入估算。

一、生產總成本估算。

二、單位成本。

三、銷售收入估算。

第二節財務評價。

第三節國民經濟評價。

第四節不確定性分析。

第五節社會效益和社會影響分析。

一、養老地產項目對國家政治和社會穩定的影響。

二、養老地產項目與當地科技、文化發展水平的相互適應性。

三、養老地產項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性。

四、養老地產項目與當地居民的宗教、民族習慣的相互適應性。

五、養老地產項目對合理利用自然資源的影響。

七、對保護環境和生態平衡的影響。

第十五章養老地產項目不確定性及風險分析。

第一節建設和開發風險。

第二節市場和運營風險。

第三節金融風險。

第四節政治風險。

第五節法律風險。

第六節環境風險。

第七節技術風險。

一、政策風險。

二、環境因素。

三、市場風險。

第一節結論與建議。

一、對推薦的擬建方案的結論性意見。

二、對主要的對比方案進行說明。

三、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

四、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

五、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

第十八章財務報表。

第一節資產負債表。

第二節投資受益分析表。

第三節損益表。

2、主要工藝技術流程圖。

3、主辦單位近5年的財務報表。

4、養老地產項目所需成果轉讓協議及成果鑒定。

6、主要土建工程的平面圖。

7、主要技術經濟指標摘要表。

9、經濟評價類基本報表與輔助報表。

10、現金流量表。

11、現金流量表。

12、損益表。

13、資金來源與運用表。

14、資產負債表。

15、財務外匯平衡表。

16、固定資產投資估算表。

17、流動資金估算表。

18、投資計劃與資金籌措表。

19、單位產品生產成本估算表。

20、固定資產折舊費估算表。

21、總成本費用估算表。

22、產品銷售(營業)收入和銷售稅金及附加估算表。

養老地產可行性報告

（二）養老地產項目建設地自然情況。

（三）養老地產項目建設地資源情況。

（四）養老地產項目建設地經濟情況。

（五）養老地產項目建設地人口情況。

（一）項目廠址及廠房建設。

1、廠址。

2、廠房建設內容。

3、廠房建設造價。

（二）土建規劃總平面布置圖。

（三）場內外運輸。

1、場外運輸量及運輸方式。

2、場內運輸量及運輸方式。

3、場內運輸設施及設備。

（四）項目土建及配套工程。

1、項目占地。

2、項目土建及配套工程內容。

（五）項目土建及配套工程造價。

（六）項目其他輔助工程。

1、供水工程。

2、供電工程。

3、供暖工程。

4、通信工程。

5、其他。

養老地產可行性研究報告

事實上“421家庭”大量涌現，由兩個獨生子女結合的年輕夫婦難以同時贍養和伴隨四位老人，這就使中國社會沿襲幾千年的家庭養老向社會化養老模式轉變，社會養老機構和養老基地將承擔以往子女的贍養任務，異地養老有可能成為一種普遍現象。而素以健康島、綠色島、長壽島享譽中外的海南一直都是老年人休閑度假、康復養老的理想場所，具備建立養老基地得天獨厚的條件。

一、海南具備建立養老基地的先天條件。

當代社會結構的一個顯著變化是老年人比例越來越大，事實上“421家庭”(4位老人，2位年輕人，1個孩子)大量涌現，越來越多的老年夫婦將不太可能與他們的子女一同居住。因為由兩個獨生子女結合的年輕夫婦，無力同時贍養和伴隨四位老人，這就決定了中國社會沿襲幾千年的“家庭養老”模式必然向“社會化養老”模式轉變，諸多的社會養老機構和養老基地將承擔以往子女“盡孝”的任務;同時，人們的觀念也在發生著深刻的變化，“社會養老”逐漸被更多的人接受，到養老基地歡度晚年不再為眾人恥笑，相反成為一種時尚。

海南年平均氣溫23.8℃，擁有豐富的熱帶雨林資源，全島綠化率達55%。空氣中的負離子濃度達5～10萬個立方厘米，是天然的“大氧吧”。據中國環境監測總站的報告，按生物豐度、植物覆蓋、水網密度、土地退化和污染負荷等5項指數評價，海南匯集了最優質的空氣、陽光、海水、沙灘、森林、溫泉等，環境質量名列全國第一。中國人均壽命為68.55歲，海南人口平均壽命82歲。

羅時祥提出“建設消費島”，把國家關于投資、出口、消費協調拉動經濟的方針與海南旅游特色和優勢結合起來，把海南建成熱帶度假旅游勝地、現代服務產業示范區、休閑健康產業和消費產業中心。衛留成提出，要把海南建設成為氣候宜人、環境優美、交通便捷、生活舒適的宜居地區，成為理想的“第二居住地”。因為素以健康島、綠色島、長壽島享譽中外的海南，一直都是人們休閑、度假、康復、養老的理想場所。一些社會名流如李敖、余秋雨、楊振寧都曾說過海南是全球華人最為理想的養老勝地，他們愿到海南終此一生。同時，海南是中國面積最大的四季果園，物產豐富。海味海鮮有魚、蟹、蝦、貝等;鮑魚、魚翅、梅花參更是極品中的極品，有嘗不盡的鮮美;肥沃的五指山擁有5，000多種珍奇野生動植物，具有極高的觀賞價值，看不盡的美景。

海南交通便利，海口已躋身國內十大航空港;美蘭、鳳凰兩大國際機場，已開通國內國際各大城市多條高密度航線;粵海、西線鐵路通道早已開通;東線鐵路通道也即將開通。

海南的經濟也正在快速發展。除旅游經濟的蓬勃發展外，在保護生態環境的基礎上，政府注重培育一批長遠發展的支柱型產業，堅持“大企業進入、大項目帶動”戰略，投資600億元以上的項目就有十個;“十一五”期間海南將計劃建成中國海洋運輸、石油、醫藥的重要基地。借助于中國澳門、美國拉斯維加斯、韓國的濟州島等典型“國際旅游特區”的成功經驗，海南省政府部門已向國務院正式提出申報“建設中國第一個旅游特區”，計劃投入5，000多億元全力改造海南基礎設施，樹立中國唯一生態省;還邀請國際規劃大師和國外大財團、描繪藍圖。海南正以其良好的投資環境和得天獨厚的生態資源吸引著世人的眼球，有著令人矚目的發展前景。華人商業巨頭李嘉誠、李澤楷父子將在海南巨額投資;上海家化也表示要在三亞海棠灣開發67km2的亞洲旅游度假勝地;香港霍英東集團也籌劃將在三亞投資數百億元。中國科學院中國現代化研究中心編著的《中國現代化報告――國際現代化研究》中提出，建立海南島自由貿易區，提升中國與亞洲國家的合作水平和互動能力。中國科學院中國現代化研究中心有關負責人說，未來的海南將成為一個“生態型自由島”，成為亞洲國家聯合會的理想會所、“海上明珠”、資本人才技術高地，最后發展成為政治和文化高地。由此可見，海南建立養老基地大有天時地利的優厚條件。

二、海南作為養老基地存在的現實條件。

老年產業蘊涵著巨大的市場和商機，被稱為“銀色產業”、“朝陽產業”。來自民政部門的統計數字表明，到，中國老年人口將達到1.6億，約占人口總數的12%。每年老年人的離退休金、再就業收入、親朋好友的資助達3，000～4，000億元。預計到2025年，老年人潛在的市場購買力可望達到1.4億元，社會化養老的市場相當廣闊、潛力巨大。

由于到海南的老人越來越多，海南萬勃投資有限公司、三亞東鑼島地產有限公司共同打造了“三亞清平樂”項目。這個“依山而建，傍水而居”的、作為中國老年學學會老齡產業專業委員會老年住宅產業研究示范的養老基地，通過體現人性化設計及專業的老年住宅標準，營造出了一處能夠真正實現“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的生活場所。社區內設有餐廳、洗衣店、綜合超市、餐館、銀行、老年用品專賣店等，提供齊全配套的服務設施;同時還設有健身步道、泳池、健身房、舞蹈教室、多功能培訓教室、圖書報刊閱覽室、書畫室，滿足了老年人娛樂、學習、健身等方面的需求。此外，社區醫療中心為老年人設置了一套健康保障服務體系：戶戶建立健康檔案，配置個性化健康方案、緊急求助按鈕、社區無線求助追蹤;為重病、行動不便者提供上門接診、免費送藥上門服務，使老年人多了一份健康的保障。除“三亞清平樂”之外，還有位于海南文昌市政府對面占地面積300余畝，緊鄰東郊椰林灣，集度假、休閑、養老等功能于一身的“金椰園”，只是因規模小，難以滿足養老市場的需求。因此，隨著首屆中國老齡產業前沿論壇10月22日在海口召開，大力發展海南養老產業、建立養老基地的呼聲再一次高漲。

養老地產可行性研究報告

在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

（一）組織形式。

（二）工作制度。

（一）勞動定員。

（二）年總工資和職工年平均工資估算。

（三）人員培訓及費用估算。

養老地產可行性研究報告

二、市場分析。

三、建設內容。

四、環保與市政配套。

五、組織機構與人力資源配置。

六、建設進度安排及物料供應。

七、資金籌措。

八、效益分析。

九、研究結論與建議。

(一)項目背景。

1項目名稱：“**高科·經典都市”居住小區。

2承辦單位概況：

“世紀地產”是**專業的房地產項目開發公司。

由于其他的在開發項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，“世紀地產”決定和**高科國有控股集團有限公司及北京**智地房地產開發有限公司合作成立控股公司****·世紀高科房地產開發股份有限公司開發本項目。

公司注冊資本1億元(“世紀地產”3000萬元，**高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京**智地房地產開發有限公司4000萬元)流動資金2400萬元(滾動開發)。

**高科國有控股集團有限公司是經**市委、市政府同意成立的，授權全面經營和管理**東湖新技術開發區國有資產。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業35家，已成為“**·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產經營與管理、創業孵化器、風險投資、技術產權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。

成立于6月的北京**智地房地產開發有限公司，是**控股公司為進軍房地產行業而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。

(1)《城市居住區規劃設計規范》。

(2)《**市規劃管理條例》及《技術規定》。

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》。

(4)《住宅設計規范》。

(5)《住宅建筑設計標準》。

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》。

(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》。

(8)《高層民用建筑設計防火規范》。

(二)項目概況。

1地塊位置：

關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創業街位于本案東側，南抵**職業技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區，不僅未來發展前景不俗，其現有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫院等公共設施相距不遠。“**高科·經典都市”居住小區周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關山市場、關山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數碼港、長江樂園、東湖新技術開區等。位于此地生活方便而多彩。

2建設規模與目標：

土地面積：270畝(180090平方米)。

容積率：1.75(本地塊位于**市郊區，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是**光谷的重點開發地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業，把容積率把握在較小的數值)。

建筑面積：314528平方米。

開發周期：7至8年。

土地價格：5400萬(高科集團儲備土地，作為股本投入)。

3周圍環境與設施。

(1)步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站;。

(2)魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場所均幾步之遙;。

(4)華中科技大學，中南民族學院等高校環繞;。

(3)**光谷cbd中心——光谷創業街位于本案東側。

4項目投入資金及效益情況。

項目總投資：33597.28萬元。

自有資金投入：12400萬元。

住宅銷售價格：元/平米起。

項目銷售收入：59104.00萬元。

項目稅后利潤總額：16127.14萬元。

項目毛利潤潤：27.28%。

項目內部收益率：25.39%。

(三)項目建設緣由。

1項目建設有利于我公司在**房地產市場的進一步開拓發展。

公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業理念，依托開發區的優惠政策及政府支持，立足于東湖開發區，輻射**三鎮。通過本項目的開發，占據光谷cbd區域房地產市場，發展壯大公司實力，并進一步樹立企業在**地產業界的形象。

2項目的建設符合**市對光谷建設的精神。

國家繼續實行擴大內需、拉動經濟增長政策對房地產市場的潛力巨大，使房地產開發企業預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產開發項目貸款的限制、解除了房地產開發企業禁令，更加堅定了房地產業發展的信心。**市政府加大對房地產業的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰略方針的實施對房地產業的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯動效應。**市房地產市場多年健康規范的發展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業的積極性逐步得到調動和發揮，我市房地產市場已形成了二、三級市場聯動的良好局面。部分條件好的行政、企事業單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。

根據20第二季度武房指數報告，洪山區房地產市場最大特征就是“光谷地區以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區兩大經濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區的經濟結構中將占據主導地位。隨著中國光谷的發展壯大，小區周邊土地已成為**市房地產開發的熱點，在未來的5年內，中國光谷方圓50平方公里的區域將形成一個科工貿年收入超過1000億以上的高科技產業園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產業會在此地蓬勃興起，本地域將成為**市人文環境最好、居住質量最高、規劃配套最完善的生活社區。

養老地產可行性研究報告

(二)旅游地產項目建設地自然情況。

(三)旅游地產項目建設地資源情況。

(四)旅游地產項目建設地經濟情況。

(五)旅游地產項目建設地人口情況。

二、旅游地產項目土建總規。

(一)項目廠址及廠房建設。

1.廠址。

2.廠房建設內容。

3.廠房建設造價。

(二)土建規劃總平面布置圖。

(三)場內外運輸。

1.場外運輸量及運輸方式。

2.場內運輸量及運輸方式。

3.場內運輸設施及設備。

(四)項目土建及配套工程。

1.項目占地。

2.項目土建及配套工程內容。

(五)項目土建及配套工程造價。

(六)項目其他輔助工程。

1.供水工程。

2.供電工程。

3.供暖工程。

4.通信工程。

5.其他。

養老地產可行性研究報告

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

（一）項目環境保護設計依據。

（二）項目環境保護措施。

（三）項目環境保護評價。

二、養老地產項目資源利用及能耗分析。

（一）項目資源利用及能耗標準。

（二）項目資源利用及能耗分析。

（一）項目節能設計依據。

（二）項目節能分析。

（一）項目消防設計依據。

（二）項目消防措施。

（三）火災報警系統。

（四）滅火系統。

（五）消防知識教育。

五、養老地產項目勞動安全衛生方案。

（一）項目勞動安全設計依據。

（二）項目勞動安全保護措施。

養老地產可行性研究報告

項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、旅游地產項目實施的各階段。

(一)建立項目實施管理機構。

(二)資金籌集安排。

(三)技術獲得與轉讓。

(四)勘察設計和設備訂貨。

(五)施工準備。

(六)施工和生產準備。

(七)竣工驗收。

二、旅游地產項目實施進度表。

三、旅游地產項目實施費用。

(一)建設單位管理費。

(二)生產籌備費。

(三)生產職工培訓費。

(四)辦公和生活家具購置費。

(五)其他應支出的費用。

養老地產可行性研究報告

【引言】。

十二屆全國人大一次會議中提出“醫療養老保障”概念。

旨在病有所醫，老有所養。

中國醫療養老等民生改善任務迫在眉睫，迫切需要解決提高資源配置效率，實行精細化管理和提升服務質量等問題。

所以醫療養老，其實是社會醫療保險制度和社會養老保險制度的并稱。

【目錄】。

第一部分醫療養老項目總論。

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、醫療養老項目概況。

(一)項目名稱。

(二)項目承辦單位。

1.《中華人民共和國公司法》;。

2.《中華人民共和國行政許可法》;。

3.《國務院關于投資體制改革的決定》國發(2004)20號;。

4.《產業結構調整目錄2011版》;。

5.《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》;。

6.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會。

年審核批準施行;。

7.《投資項目可行性研究指南》，國家發展與改革委員會。

8.企業投資決議;。

9.……;。

10.地方出臺的相關投資法律法規等。

(五)項目建設內容、規模、目標。

(六)項目建設地點。

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

(一)項目產品市場前景。

(二)項目原料供應問題。

(三)項目政策保障問題。

(四)項目資金保障問題。

(五)項目組織保障問題。

(六)項目技術保障問題。

(七)項目人力保障問題。

(八)項目風險控制問題。

(九)項目財務效益結論。

(十)項目社會效益結論。

三、主要技術經濟指標表。

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

表1技術經濟指標匯總表。

序號。

名稱。

單位。

數值。

1項目投入總資金萬元26136.00。

1.1固定資產建設投資萬元18295.20。

1.2流動資金萬元7840.80。

2項目總投資萬元20647.44。

2.1固定資產建設投資萬元18295.20。

2.2鋪底流動資金萬元2352.24。

3年營業收入(正常年份)萬元36590.40。

4年總成本費用(正常年份)萬元23783.76。

5年經營成本(正常年份)萬元21954.24。

6年增值稅(正常年份)萬元2783.61。

7年銷售稅金及附加(正常年份)萬元278.36。

8年利潤總額(正常年份)萬元12806.64。

9所得稅(正常年份)萬元3201.66。

10年稅后利潤(正常年份)萬元9604.98。

11投資利潤率%62.03。

12投資利稅率%71.33。

13資本金投資利潤率%80.63。

14資本金投資利稅率%93.04。

15銷售利潤率%46.52。

16稅后財務內部收益率(全部投資)%29.32。

17稅前財務內部收益率(全部投資)%43.98。

18稅后財務凈現值fnpv(i=8%)萬元9147.60。

19稅前財務凈現值fnpv(i=8%)萬元11761.20。

20稅后投資回收期年4.66。

21稅前投資回收期年3.88。

22盈虧平衡點(生產能力利用率)%42.05。

四、存在的問題及建議。

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

1.項目總投資來源及投入問題。

項目總投資主要來自項目發起公司自籌資金，按照計劃在203月份前完成項目申報審批工作。

預計項目總投資資金到位時間在204月底。

整個項目建設期內，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、設備簽約、設備生產、設備運行及驗收等工作。

項目發起公司擬設立專項資金賬戶用于項目建設用資金的管理工作。

對于資金不足部分則以銀行貸款、設備融資，合作，租賃等多種方式解決。

2.項目原料供應及使用問題。

項目產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近采購。

項目本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。

3.項目技術先進性問題。

項目生產本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術工藝設備，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。

第二部分醫療養老項目建設背景、必要性、可行性。

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、醫療養老項目建設背景。

(一)醫療養老項目市場迅速發展。

醫療養老項目所屬行業是在最近幾年間迅速發展。

(二)國家產業規劃或地方產業規劃。

我國非常中國醫療養老領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：

(1)穩定國內外市場;。

(2)提高自主創新能力;。

(3)加快實施技術改造;。

(4)淘汰落后產能;。

(5)優化區域布局;。

(6)完善服務體系;。

(7)加快自主品牌建設;。

(8)提升企業競爭實力。

(三)項目發起人以及發起緣由。

……。

二、醫療養老項目建設必要性。

(一)……。

(二)……。

(三)……。

(四)……。

(一)經濟可行性。

(三)技術可行性。

本項目建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵設備引進國外廠商，其他輔助設備從國內廠商中優選。

該公司始建于19，20改制為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的醫療養老工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本項目順利開展。

醫療養老項目實施由項目發起公司自行組織，引進先進生產設備，土建工程由公司自主組織建設。

項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導，項目產品面向國內、國際兩個市場。

目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。

(五)組織和人力資源可行性。

第三部分醫療養老項目產品市場分析。

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的'選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。

而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。

在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

一、醫療養老項目產品市場調查。

(一)醫療養老項目產品國際市場調查。

(二)醫療養老項目產品國內市場調查。

(三)醫療養老項目產品價格調查。

(四)醫療養老項目產品上游原料市場調查。

(五)醫療養老項目產品下游消費市場調查。

(六)醫療養老項目產品市場競爭調查。

二、醫療養老項目產品市場預測。

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。

在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模所必須的依據。

(一)醫療養老項目產品國際市場預測。

(二)醫療養老項目產品國內市場預測。

(三)醫療養老項目產品價格預測。

(四)醫療養老項目產品上游原料市場預測。

(五)醫療養老項目產品下游消費市場預測。

(六)醫療養老項目發展前景綜述。

第四部分醫療養老項目產品規劃方案。

一、醫療養老項目產品產能規劃方案。

二、醫療養老項目產品工藝規劃方案。

(一)工藝設備選型。

(二)工藝說明。

(三)工藝流程。

三、醫療養老項目產品營銷規劃方案。

(一)營銷戰略規劃。

(二)營銷模式。

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。

因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

1、投資者分成。

2、企業自銷。

3、國家部分收購。

4、經銷人情況分析。

(三)促銷策略。

……。

第五部分醫療養老項目建設地與土建總規。

一、醫療養老項目建設地。

(一)醫療養老項目建設地地理位置。

(二)醫療養老項目建設地自然情況。

(三)醫療養老項目建設地資源情況。

(四)醫療養老項目建設地經濟情況。

近年來，項目所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁;新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量;餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展;一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。

重點調產工程扎實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……。

(五)醫療養老項目建設地人口情況。

(六)醫療養老項目建設地交通運輸。

項目運作立當地，面向國內、國際兩個市場，項目建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。

公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速醫療養老步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸優化的交通條件有利于項目產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。

二、醫療養老項目土建總規。

(一)項目廠址及廠房建設。

1.廠址。

2.廠房建設內容。

3.廠房建設造價。

(二)土建規劃總平面布置圖。

(三)場內外運輸。

1.場外運輸量及運輸方式。

2.場內運輸量及運輸方式。

3.場內運輸設施及設備。

(四)項目土建及配套工程。

1.項目占地。

2.項目土建及配套工程內容。

序號。

養老地產可行性研究報告

1.1項目名稱及建設地點。

項目名稱：新概念生態養老產業園。

建設地點：

1.2項目申報單位及法人代表。

項目申報單位：

項目法人代表：

1.3項目提出背景。

1、結合區域自然資源特點，建設綠色生態養老產業，增強區域競爭力和可持續性發展是迫切需要的。河北懷來緊鄰官廳水庫是典型的農業資源縣，綠色生態度假經濟整體發展較為滯后，相關觀光養生養老產業基礎薄弱，受自然條件影響，綠色生態產業鏈結構還不完善，具有優勢的生態養生養老產業開發依舊不足，荒山荒地面積較廣，綜合規劃開發力度還待加強。結合黨的十八大精神，勾畫出中國未來發展的宏偉藍圖。十八大再次論及“生態文明”的問題，建設生態文明，關系人民福祉，關乎民族未來。面對資源約束緊缺，環境污染嚴重，生態系統退化的嚴峻形勢，把生態文明建設放在突出位置，融入經濟、政治、文化、社會建設各個方面和全過程，區域發展集中體現尊重自然、順應自然、保護自然的理念。

2、項目區位環境優美，交通便利，位于北京延慶縣旁，隸屬于河北省懷來縣，官廳水庫。新概念生態養老產業園占地面積近余畝，溫帶氣候，空氣干爽，光照充足，山清水秀，適于建設綠色生態養生及養老產業園區。

3、我公司根據實地情況，經過長期調研、考察，研究十八大建設生態文明的.精神及國家政策法規和產業發展指導綱領，結合中國城市老齡化現狀，為北京及周邊地區建設新概念生態養老產業園項目。

1.4項目申報理由。

1、根據以上的項目背景及相關政策，我公司為了適應未來發展和區域生態文明建設，決定投資興建新概念生態養老產業園項目。

2、目前，我國60歲以上的老人已超過總人口的10%，并以每年3.2%的速度劇增。按照聯合國規定的標準，我國已經步入了老齡化國家，特別是上海、北京等特大城市，老齡化的比例更高。北京在1990年就已經步入了老齡化城市，現有老齡人口80萬，占總人口的14.6%。上海全市人口1303萬中，60歲以上老年人249萬余人，占18.7%。據上海市統計局8月抽樣調查顯示，上海的“空巢老人”已經占老年人口的42.7%，突破了100萬，其中四分之一是獨居老人。今天，結合區域生態資源特點及可持續發展總體目標，我們有必要研究、探索、建設中國式的養生養老產業園區。

第二章市場初步預測。

2.1市場概況及發展趨勢。

1、隨著人口增長、未來收入翻番目標實現、城市化進程加快以及城市老齡化趨勢日趨嚴重，城市中產人群對生活品質要求不斷提高，對居住環境、綠化、配套標準要求也在提高，更提倡生活品質和生存質量。因此，黨的十八大精神提出建設生態文明，讓人民生活在環境更優美、交通更便利、生態更良好的城市空間。

2、目前，中國養老產業現狀處在剛剛起步階段，養老社區配套、養老院標準、養老設施等國家規范還待完善。中國社會養老問題已引起從中央到地方政府的逐步重視，配套資金逐年增加，民政部針對城市養老的相關優惠及扶持政策正在完善。懷來緊鄰北京西北部上風上水之地，是京北新城規劃建設的核心區域，為北京養生養老產業發展提供得天獨厚的自然條件，具有公共交通較便利，環境優美，空氣清馨，發展空間廣闊等優勢，產業項目建設一旦落戶懷來，將為區域經濟快速發展注入新的活力。

第三章項目內容與投資規模。

3.1項目內容。

1、綠色生態觀光養生園。

根據區域自然環境特點建設生態觀光養生園項目，項目包括：葡萄溝、紅葉谷、生態休閑廣場、太極養生院、健康餐飲中心。

2、新概念生態養老社區。

根據北京老齡化現狀及極大的養老消費需求，以生態環保木屋建設為主體;以綠色養老小鎮為核心;以太陽能、風電等綠色能源為動力建設該項目。

3.2投資規模。

項目建設投資5億人民幣，其中包括：生態環境建設資金3億人民幣;新概念養生養老社區規劃建設2億人民幣。

第四章發展規劃與戰略。

4.1發展規劃。

1、第一階段：規劃建設生態休閑廣場及文化服務配套設施。

2、第二階段：計劃“十二五”期間規劃建設官廳水庫南岸生態走廊，初步建成葡萄溝、紅葉谷等自然景觀區。

3、第三階段：生態科技產業園項目招商及規劃建設。

4、第四階段：建成配套設施基本齊全的養生養老小鎮。

4.2、發展戰略。

養老地產可行性報告

這個應該是未來非常重要的發展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他們肯定不會待在家里去養老，很多人希望到處旅游，一邊旅游、一邊養老。剛才提到了現在正在做養老養生的產業聯盟，會制定一定的標準，如果符合這樣標準的項目，你當地的老人買了你的產權或者使用權，可以獲得這個聯盟里面其他項目的使用權，這個未來是一個非常大的趨勢，現在的旅游人口當中，40%的老人比例可能還會再增加，老人旅游的消費能力還會增加，所以我們應該去參考悅榕莊精品酒店的方式，很好的結合溫泉、康復、理療、營養、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游風景區的用地，如何跟養老結合，如何爭取旅游養老的老年人群，這個也需要深入的做很好的定位和規劃設計。

2、城市型養老公寓。

發展方向。它的盈利模式會員制和產權銷售都是可以的。

日本木下介護的福原君給我們講過，他們增加了一個養老服務的領域，就是由他創辦的，在日本2000年介護保險制度實行之前，他們這五年的時間是通過商業化的發展已經可以盈利了，當時他們在公司內部有一個爭論，選址到底是去富士山腳下還是城市里面，后來他們選擇了在城市里面，現在在東京都周圍他們一共服務了3000多名中高端的老人。

3、ccc持續照料親情社區。

ccc把r去掉了，ccc可以跟第二代、第三代共同生活的，養老服務配套都跟上了，這個也比較符合中國人養老的習慣。在美國的老人跟中國的老人也是有同樣的需求，我們聽蓋勒普先生介紹，他收購了太陽城以后，創建了太陽城牧場系列，這里面就有專門為年輕人設計的住宅，年輕人跟老年人在同一個社區里面，所以美國也在發展，美國的太陽城也不是一成不變的。中國有很多的開發企業也在嘗試做這樣的ccc的模式。

午還會有這樣的介紹，都用這樣的方式去平衡資金。

4、ccrc持續照料退休社區。

面對的主要目標客群就是家里已經不需要第二代、第三代的撫養、照顧了，老人自己喜歡跟其他老人在一起，這點我們跟美國太陽城的開發商作過溝通，上個月到北京來，在座的個別朋友也參考了，我們在老齡委的會議室，請他們幾位跟我們做了溝通，蓋勒普先生就講到，60年前鳳凰城第一個太陽城開始建設的時候，很多美國的老人都不相信在這樣的沙漠地里面能夠創建一個全新的生活方式，但是當鳳凰城的第一個太陽城開業的第一天就有10萬老人去了，現在里面已經住了4萬多老人。所以他也提到中國現在的老人養老方式跟未來50后、60后甚至70后老人養老模式是完全不一樣的，我們現在做的事情是為未來的老人創造一種全新的生活，這跟美國的發展歷程也是比較相近的。

5、無障礙適老化社區。

你能夠讓老人下樓，現在我就碰到一些開發商朋友，自己的父母住在自己開發的小區里面，就已經是半失能的狀態，坐輪椅，下不了樓，所以他說我要自己開發這樣的項目，首先要讓我的父母能夠下樓活動，這是我們開發企業能夠比較簡單進入養老領域的一種方式。

它的主要特征：一是小區里面養老服務還沒有提供，二是無障礙硬件環境；三是豐富的室內外活動空間，四是有組織的文化娛樂活動，五是盈利模式，房地產開發的產權銷售。

北京的怡海花園，它的售價比周邊其他的價格每平米高了5000塊錢，有很好的溢價能力。

6、護理性機構。

有很好的配套，主要還是通過會員制和月費的方式運營得不錯，但是前期條件就是土地成本一定要拿得比較合理。

文檔為doc格式。

養老地產可行性研究報告

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

(一)項目環境保護設計依據。

(二)項目環境保護措施。

(三)項目環境保護評價。

二、養老地產項目資源利用及能耗分析。

(一)項目資源利用及能耗標準。

(二)項目資源利用及能耗分析。

(一)項目節能設計依據。

(二)項目節能分析。

(一)項目消防設計依據。

(二)項目消防措施。

(三)火災報警系統。

(四)滅火系統。

(五)消防知識教育。

五、養老地產項目勞動安全衛生方案。

(一)項目勞動安全設計依據。

(二)項目勞動安全保護措施。

養老地產可行性研究報告

建筑結構。

建筑方式。

施工面積(m2)。

1辦公樓框架結構多層建筑9011。

2展廳磚混結構單層建筑1802。

3公寓磚混結構多層建筑37847。

4餐廳磚混結構多層建筑2703。

51號車間輕養老地產單層建筑6308。

62號車間輕養老地產單層建筑7209。

73號車間輕養老地產單層建筑8110。

8后序處理、庫房輕鋼磚混結構單層建筑7209。

9鍋爐房及其它輔助實施框架磚混結構單層建筑1802。

10小計80200。

11綠化設施5407。

12廠區硬化周圍美化4506。

13總施工面積(m2)90112。

(五)項目土建及配套工程造價。

(六)項目其他輔助工程。

1.供水工程。

2.供電工程。

3.供暖工程。

4.通信工程。

5.其他。

第六部分養老地產項目養老地產、節能與勞動安全方案。

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

(一)項目環境保護設計依據。

(二)項目環境保護措施。

(三)項目環境保護評價。

二、養老地產項目資源利用及能耗分析。

(一)項目資源利用及能耗標準。

(二)項目資源利用及能耗分析。

按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能噸標準煤以上的項目，項目建設方都必須出具《節能專篇》，作為項目節能評估和審查中的重要環節。項目立項必須取得節能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的項目，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是項目建設前置審核的必須環節。

(一)項目節能設計依據。

(二)項目節能分析。

(一)項目消防設計依據。

(二)項目消防措施。

(三)火災報警系統。

(四)滅火系統。

(五)消防知識教育。

五、養老地產項目勞動安全衛生方案。

(一)項目勞動安全設計依據。

(二)項目勞動安全保護措施。

在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

(一)組織形式。

(二)工作制度。

(一)勞動定員。

(二)年總工資和職工年平均工資估算。

(三)人員培訓。

本項目采用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨干統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓后，公司根據各人表現確定崗位，然后由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。

第八部分養老地產項目實施進度安排。

項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

(一)建立項目實施管理機構。

(二)資金籌集安排。

(三)技術獲得與轉讓。

(四)勘察設計和設備訂貨。

(五)施工準備。

(六)施工和生產準備。

(七)竣工驗收。

(一)建設單位管理費。

(二)生產籌備費。

(三)生產職工培訓費。

(四)辦公和生活養老地產購置費。

(五)其他應支出的費用。

第九部分養老地產項目財務評價分析。

圖-4財務評價基本思路。

一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：

(一)資金來源。

(二)項目籌資方案。

(一)投資使用計劃。

(二)借款償還計劃。

四、項目財務評價說明&財務測算假定。

(一)計算依據及相關說明。

1.《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，1月1日起實施。

2.《企業會計準則》，[財政部令第5號]，1月1日起實施。

3.《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，1月1日起實施。

4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]，1月1日起實施。

5.《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》，國家發展與改革委員會審核批準施行。

6.項目必須遵守的國內外其他工商稅務法律文件。

(二)項目測算基本設定。

(一)直接成本。

(二)工資及福利費用。

(三)折舊及攤銷。

(四)工資及福利費用。

(五)修理費。

(六)財務費用。

(七)其他費用。

(八)財務費用。

(九)總成本費用。

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算。

(一)銷售收入。

(二)銷售稅金及附加。

(三)增值稅。

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算。

七、損益及利潤分配估算。

八、現金流估算。

(一)項目投資現金流估算。

(二)項目資本金現金流估算。

養老地產可行性研究報告

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對項目可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

一、旅游地產項目環境保護方案。

(一)項目環境保護設計依據。

(二)項目環境保護措施。

(三)項目環境保護評價。

二、旅游地產項目資源利用及能耗分析。

(一)項目資源利用及能耗標準。

(二)項目資源利用及能耗分析。

三、旅游地產項目節能方案。

(一)項目節能設計依據。

(二)項目節能分析。

四、旅游地產項目消防方案。

(一)項目消防設計依據。

(二)項目消防措施。

(三)火災報警系統。

(四)滅火系統。

(五)消防知識教育。

五、旅游地產項目勞動安全衛生方案。

(一)項目勞動安全設計依據。

(二)項目勞動安全保護措施。

養老地產可行性研究報告

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、旅游地產項目建設背景。

(一)國家產業政策鼓勵旅游地產行業發展。

(二)旅游地產市場前景廣闊。

二、旅游地產項目建設必要性。

(一)進一步推進我國旅游地產行業發展。

(二)……。

(三)……。

(一)經濟可行性。

(三)技術可行性。

(五)組織和人力資源可行性。

養老地產可行性研究報告

(三)養老地產項目建設地資源情況。

(四)養老地產項目建設地經濟情況。

(一)項目廠址及廠房建設。

1.廠址。

2.廠房建設內容。

3.廠房建設造價。

(二)土建規劃總平面布置圖。

(三)場內外運輸。

1.場外運輸量及運輸方式。

2.場內運輸量及運輸方式。

3.場內運輸設施及設備。

(四)項目土建及配套工程。

1.項目占地。

2.項目土建及配套工程內容。

(五)項目土建及配套工程造價。

(六)項目其他輔助工程。

1.供水工程。

2.供電工程。

3.供暖工程。

4.通信工程。

5.其他。

養老地產可行性研究報告

一些不嚴格規范的房地產可行性研究報告,其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算,這樣算是不夠正確的.一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物,它需要營銷成本、金融成本和建筑成本,項目投資就是為了滿足這些成本支出.

1.市場調查和分析。

做房地產方面的可行性研究報告之前，需要深入調查和充分掌握各類資料的基礎上,對擬開發的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,并作出客觀的預測,包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售周期等.

3.規劃設計方案優選。

在對可供選擇的規劃方案進行分析比較的基礎上,優選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對其進行詳細的描述.

4.開發進度安排。

對開發進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發項目的進度.房地產可行性研究報告的每一個步驟都要準確謹慎。

5.項目投資估算。

對開發項目所涉及的成本費用進行分析評估.

6.項目資金籌集方案及籌資成本估算。

根據項目的投資估算和投資進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析.

7.項目財務評價;。

依據國家現行的財稅制定、現行價格和有關法規,從房地產可行性研究報告的角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目從財務狀況進行分析,并借以考察項目財務可行的一種方法.

根據對相關因素的分析和各項評價指標數值,對項目的可行與否作出明確的結論.